CONSIDÉRER LE LOYER QUE LES PROPRIÉTAIRES NE PAIENT PAS POUR OCCUPER LEUR BIEN COMME UN REVENU IMPOSABLE

Une note de l’INSEE explique qu’imposer les propriétaires de leur logement sur les loyers qu’ils ne payent pas rapporterait 11 milliards €…

Comment trouver des recettes nouvelles pour maintenir un haut niveau de dépenses publiques tout en réduisant la dette ?

Extrait de la note publiée par l’Insee :

« La non‑imposition constitue ainsi la plus grande dépense publique envers les propriétaires occupants. Elle profite principalement aux ménages les plus âgés et les plus riches ».

En taxant les propriétaires de leur logement sur les loyers qu’ils ne paient pas bien sûr.

Le titre de l’étude publiée par l’Insee en dit long : « La non‑imposition des loyers imputés : un cadeau pour Harpagon ? »

Bien entendu, l’idée de taxer ces “loyers imputés” n’est pas présentée comme une façon de renflouer – à hauteur de 11 milliards ( à comparer à la promesse d’une baisse des impôts de 2 milliards) – les caisses de l’Etat.

Il s’agit seulement de lutter contre “un biais en faveur des propriétaires occupants”, jugé très inégalitaire. 

Reprenant cette idée chère à France Stratégie que l’Insee utilise déjà ce concept dans ses statistiques

Selon les économistes, auteurs de la note republiée par l’INSEE en ce mois de février 2024 – la non-application de cette taxe favorise «les ménages les plus âgés et les plus riches», même en prenant en compte la taxe foncière, et constitue un manque un gagner de 9 à 11 milliards d’euros. Une somme importante qui représenterait près du quart des subventions consacrées au logement et la plus importante pour les propriétaires occupants.

1. ARTICLE : Cette étude compte relancer l’idée de taxer les loyers fictifs des propriétaires occupants

LE FIGARO 26 12 23

Selon une étude publiée par l’Insee, ne pas taxer les propriétaires sur l’équivalent du loyer de l’immobilier qu’ils occupent favoriserait trop les plus riches et les plus âgés. Et représenterait un manque à gagner fiscal de 11 milliards d’euros par an.

C’est le cauchemar des propriétaires immobiliers et une idée fixe chez bon nombre d’économistes de gauche et de spécialistes de la fiscalité redistributive: taxer les loyers fictifs. Ces loyers qui n’existent pas, ou loyers imputés dans le jargon des spécialistes, sont ceux qu’un propriétaire paierait pour le bien immobilier qu’il occupe s’il en était resté locataire. Louer votre logement vous coûterait 1000 euros par mois? C’est comme si vous vous versiez 12.000 euros par an. Une belle somme (fictive) qui ne génère aucune recette fiscale… pour le moment.

Car si l’idée peut sembler saugrenue, elle est bien appliquée par divers pays européens, notamment au Danemark, en Suède ou aux Pays-Bas, et même plus près de chez nous, chez nos voisins belges et suisses. Et même en France, le concept a été utilisé jusqu’en 1965. Dans une étude publiée par l’Insee le 19 décembre, deux économistes Montserrat Botey de l’OFCE (Observatoire français des conjonctures économiques) et Guillaume Chapelle, économiste du logement à l’Université de Cergy, tentent d‘évaluer les conséquences de la non-application de ce concept en France (voir le document ci-dessous). Avec le sous-titre: «Un cadeau pour Harpagon?», ce bourgeois, vieux, riche et veuf décrit par Molière dans L’Avare, le ton est donné.

Un «biais en faveur des propriétaires occupants»

Reprenant cette idée chère à France Stratégie et ce concept que l’Insee utilise déjà dans certaines de ses statistiques, les deux économistes rappellent que leur réflexion s’inscrit dans un contexte de «creusement spectaculaire des inégalités de richesse», ce qui alimente le débat sur les meilleures opportunités de taxer le patrimoine. Selon eux, la non-application de ce concept «profite principalement aux ménages les plus âgés et les plus riches». Cette non-imposition constitue, selon eux, un «biais en faveur des propriétaires occupants», même en prenant en compte l’existence d’une taxe foncière (et a fortiori dans un modèle où cette taxe n’existerait pas).

L’étude va plus loin en évaluant le manque à gagner de ce «cadeau fiscal» aux propriétaires occupants. «La subvention fiscale totale est comprise entre 9 et 11 milliards d’euros» se désolent Montserrat Botey et Guillaume Chapelle, ce qui en ferait «la subvention la plus importante pour les propriétaires occupants», soit près du quart des subventions consacrées au logement. Curieux concept que de transformer la non-application d’un concept fictif en subvention bien réelle…

Notons par ailleurs au passage que si cette étude vient d’être publiée tout fraîchement, elle a été réalisée en 2022, au pic du marché immobilier. Et comme le rappellent les auteurs: «la hausse des prix de l’immobilier est, dans une certaine mesure, à l’origine de ces disparités croissantes de richesse». On peut donc admettre avec eux qu’en période de baisse des prix, les disparités seront amenées à se réduire d’elles-mêmes «dans une certaine mesure». Et l’on pourrait donc se dispenser de taxer les loyers fictifs, CQFD…

2. ARTICLE : Faire payer les propriétaires sur un loyer fictif pour occuper leur propre logement, idée dangereuse ou pas ?

Et vous, vous en pensez quoi de l’idée (pas neuve) d’imposer les propriétaires sur le loyer qu’ils tireraient de leur résidence principale s’ils devaient la louer ?

Publié le 12 janvier 2024 Carole Papazian. L’OPINION

Les faits – 

OK, les Français aiment la pierre. OK, ceux qui ont pu acheter il y a dix ou vingt ans ont profité de formidables hausses de prix pendant de longues années. Mais les particuliers ont peut-être mangé leur pain blanc. Les prix devraient baisser à nouveau en 2024, davantage qu’en 2023 selon MeilleursAgents. Les crédits vont rester chers, même si les taux fléchissent. Les taxes foncières vont augmenter. Le coût de la rénovation énergétique est lourd et rénover reste compliqué. Pff, alors est-ce que tout cela vaut la peine de se casser la tête au moment où l’idée de taxer les loyers fictifs ressurgit ?

C’est une petite musique qui revient régulièrement. Les propriétaires sont avantagés. L’Etat leur fait un cadeau fiscal. Il faut redresser ça ! Et c’est reparti avec l’idée de taxer les propriétaires sur les loyers fictifs de leur résidence principale.

L’Insee a ainsi publié une nouvelle étude sur le sujet le 19 décembre dernier. Une étude au titre qui en dit long : La non‑imposition des loyers imputés : un cadeau pour Harpagon ?.

Ses auteurs ? Montserrat Botey (chercheur postdoctoral à l’OFCE) et Guillaume Chapelle (maître de conférences à Université de Cergy-Pontoise). Bon, en lisant bien les notes de bas de page, on constate que « les jugements et opinions exprimés par les auteurs n’engagent qu’eux‑mêmes, et non les institutions auxquelles ils appartiennent, ni a fortiori l’Insee ». Mais c’est tout de même publié sur le site de l’Insee.

Partant du constat que « le logement représentant près de 50 % du patrimoine total en France, sa fiscalité suscite de plus en plus d’intérêt, notamment à des fins de redistribution », les auteurs veulent piquer dans… la cassette d’Harpagon !

« Le creusement spectaculaire des inégalités de richesse alimente le débat sur la possibilité de taxer le patrimoine. La hausse des prix de l’immobilier est, dans une certaine mesure, à l’origine de ces disparités croissantes de richesse. Cet article examine le potentiel impact redistributif de l’imposition des loyers que les propriétaires devraient payer s’ils étaient locataires de leur bien », expliquent les auteurs qui estiment le montant de ces loyers fictifs à 7 % du revenu national net.

Et en faisant tourner leur calculette, ils affirment que « leur non‑imposition constituant des dépenses fiscales cachées pouvant aller jusqu’à 11 milliards d’euros par an ».

CQFD La note PUBLIÉE PAR L’INSEE ( reprise ci contre ) : 

« La non‑imposition constitue ainsi la plus grande dépense publique envers les propriétaires occupants. Elle profite principalement aux ménages les plus âgés et les plus riches ».

Ce qui est drôle avec les chiffres et les faits, c’est qu’on peut souvent les analyser d’une manière ou d’une autre selon la manière dont on se positionne.

Je vous laisse juge.

Une taxation des loyers fictifs a déjà existé en France, mais elle n’a pas été abandonnée pour rien…

« Depuis 1914, l’administration française les incluait dans l’assiette de l’impôt sur le revenu. Elle les en a exclus à partir de 1965, dans l’objectif de faciliter l’accès à la propriété et dans un contexte d’émergence d’une classe moyenne de propriétaires. Toutefois, certains pays de l’OCDE – l’Islande, le Luxembourg, les Pays‑Bas, la Slovénie et la Suisse – l’incluent encore aujourd’hui dans leur assiette fiscale et traitent les loyers imputés comme tout autre revenu du capital », indique cette étude.

Evidemment, cette taxation serait à mettre en regard du reste de la taxation des patrimoines dans les différents pays et notamment de la taxation de l’immobilier dans les successions. Sur ce point, la France a la main lourde.

A lire aussi: Droits de succession : les Français beaucoup plus taxés que leurs voisins

Mais alors serions-nous d’affreux Harpagon ?

Il y a huit ans, j’avais déjà interrogé un fiscaliste sur ces fameux loyers fictifs. Jean-Yves Mercier, membre du Cercle des fiscalistes, soulignait lui aussi que cette idée n’était pas neuve, mais avec une lecture bien différente de la raison pour laquelle elle avait été abandonnée.

« Avant 1963, le fisc taxait les propriétaires occupants comme s’ils étaient loueurs de leur propre logement. La loi considérait qu’ils bénéficiaient d’un revenu de jouissance. Valéry Giscard d’Estaing était monté au créneau à l’époque et cette taxe a été supprimée. Pour une raison toute simple : elle avait un coût exorbitant, non pour les contribuables, mais pour l’Etat ! »

L’arroseur arrosé ?

Pourquoi cette taxe pourrait-elle être au final une mauvaise affaire pour les finances publiques ?

Tout simplement parce que si on assimile le propriétaire occupant à un bailleur, il pourra déduire ses dépenses d’amélioration, de réparation, ses intérêts d’emprunt de ses revenus fonciers. « Certains contribuables astucieux réussissaient à se créer des déficits fonciers imputables sur leurs revenus. Ils diminuaient donc leur impôt sur le revenu. Et cette brillante mesure, au lieu de rapporter de l’argent à l’Etat, lui en coûtait », rappelait Jean-Yves Mercier.

Au moment où les dépenses vont monter en flèche, où les taxes foncières vont augmenter, où le coût de la rénovation énergétique est croissant… le moment paraît vraiment mal choisi, sauf à vouloir jeter de l’huile sur le feu.

Pire, la balance pourrait en effet ne pas être aussi favorable que certains le croient aux finances publiques en raison des déductions possibles pour les propriétaires.

Certains petits malins pourraient ainsi remettre en état des appartements aux frais de l’Etat.

Ah, les auteurs ont une autre proposition : « Compte tenu du fait que la taxe foncière repose sur une valeur locative obsolète, nous proposons comme politique alternative de la remplacer par un impôt sur les loyers imputés. Ce changement générerait 4 milliards d’euros de revenus supplémentaires par an à l’Etat ».

Bon, je laisse ouvert le débat, vous êtes team taxe foncière ou team loyers fictifs ?

Quid des collectivités locales ? La fiscalité française est un tel galimatias de couches successives, que les conclusions chiffrées peuvent vite partir en vrille.

Et il y a d’autres idées, c’est fou ce que l’immobilier génère comme taxes et comme idées !

Le Conseil des prélèvements obligatoires (CPO) recommande ainsi de supprimer, à terme, les frais de notaire en augmentant la taxe foncière.

A lire aussi: Cette proposition explosive de réforme de la fiscalité du logement 

Les chiffres, les chiffres. Et puis, il y a le reste…

Sujet politique, le logement est aussi un sujet affectif et un sujet familial.

La réduction des inégalités est une chose, le rêve des ménages en est une autre. Selon un sondage de l’institut Harris Interactive pour le CSN (Conseil national du notariat), 9 Français sur 10 jugent toujours l’achat d’un bien immobilier rassurant, l’achat de la résidence principale est vu comme un point d’ancrage dans la vie (1).

Acheter sa résidence principale et être propriétaire au moment de la retraite a aussi été largement conseillé depuis des années. Quid des retraités propriétaires à faibles revenus ? Il faudrait bien mesurer l’impact avant d’engager un quelconque changement.

Se focaliser sur un marché en plein retournement serait en tout cas un curieux timing…

Avec moins de 900 000 transactions dans l’ancien, le marché du logement a en effet ralenti l’année dernière à un niveau inédit depuis sept ans. C’est près d’un quart de ventes en moins en un an.

Les prix ont encore peu baissé globalement en France, ils ont reculé de 1,8 % selon MeilleursAgents, même si dans certaines villes, le recul a été plus rapide (- 8 % à Nantes et -5,9 % à Lyon par exemple en 2023).

« La baisse des prix ne fait que commencer. Des secteurs encore préservés comme les zones rurales, qui connaissent une première baisse sur ce dernier mois, en sont la preuve. Le marché devrait donc connaître une baisse mécanique de ses prix assez forte au moins jusqu’au printemps avant d’enchaîner sur une période d’accalmie », indique Meilleurs Agents qui estime à 4 % le recul des prix de l’immobilier en France pour l’année à venir, soit une baisse deux fois plus importante qu’en 2023.

A lire aussi: Immobilier: youpi, les prix baissent! 

(1) Sondage réalisé en ligne du 13 au 24 octobre 2023 sur un échantillon de 1703 personnes représentatif des Français de 18 ans et plus.

3. NOTE PUBLIÉE PAR L’INSEE:

La non-imposition des loyers imputés : un cadeau pour Harpagon ? Une estimation dans le cas de la France

In : Economie et Statistique / Economics and Statistics n° 541 – 2023

Paru le : 08/02/2024. Montserrat Botey et Guillaume Chapelle

Résumé

Le creusement spectaculaire des inégalités de richesse alimente le débat sur la possibilité de taxer le patrimoine. La hausse des prix de l’immobilier est, dans une certaine mesure, à l’origine de ces disparités croissantes de richesse. Cet article examine le potentiel impact redistributif de l’imposition des loyers imputés, c’est à dire des loyers que les propriétaires devraient payer s’ils étaient locataires de leur bien. Nous estimons les économies d’impôt correspondantes et leur répartition entre les ménages en France à l’aide du simulateur fiscal mis au point par Landais et al.(2011). Nous évaluons à 7 % du revenu national net le montant des loyers imputés nets, leur non imposition constituant des dépenses fiscales cachées pouvant aller jusqu’à 11 milliards d’euros par an. La non imposition constitue ainsi la plus grande dépense publique envers les propriétaires occupants. Elle profite principalement aux ménages les plus âgés et les plus riches.

 Article (pdf, 1 Mo )

Citation: Botey, M. & Chapelle, G. (2023). Non-Taxation of Imputed Rent: A Gift to Scrooge? Evidence from France. Economie et Statistique / Economics and Statistics, 541, 55–79 (First published online: December 2023). doi: 10.24187/ecostat.2023.541.2107

4. EXTRAIT ( INTRODUCTION )