Le secteur du logement vit une crise majeure, renforcée par une production en berne et une inflation galopante.

Il y a urgence à agir, prévient Henry Buzy-Cazaux, le président fondateur de l’Institut du Management des Services Immobiliers. Sans quoi la situation économique et sociale va devenir explosive. ARTICLE 1

Outil majeur de redistribution des revenus,

les aides au logement touchent un résident sur cinq en France. Mais elles s’érodent. Les locataires perdent en pouvoir d’achat et les offices de HLM peinent à financer les mises en chantier. C’est trop, dénonce l’Union social de l’habitat, qui fédère les organismes HLM français. ARTICLE 2

ARTICLE 1

Le grand chaos de la politique du logement

Le secteur du logement vit une crise majeure, renforcée par une production en berne et une inflation galopante. Il y a urgence à agir, prévient Henry Buzy-Cazaux, le président fondateur de l’Institut du Management des Services Immobiliers. Sans quoi la situation économique et sociale va devenir explosive.

Par Henry Buzy-Cazaux Publié le 03/10/2022 CAPITAL

Rien ne va plus pour le logement dans notre pays. Où que l’on regarde, l’horizon est sombre, très sombre. La mémoire immobilière n’est pas plus longue que celle des autres secteurs d’activité : sa durée est celle de l’expérience de ses acteurs, et la plupart des femmes et des hommes aujourd’hui aux affaires ne sont dans l’immobilier que depuis moins de vingt. Pour les autres, ceux qui ont expérience trentenaire ou plus encore, ils prennent la mesure que la conjonction d’astres n’a jamais été aussi mauvaise. Il va falloir au gouvernement en prendre conscience, sans quoi la situation économique et sociale va devenir explosive. Revue de détail des raisons d’inquiétude.À LIRE AUSSILes erreurs impardonnables de la politique du logement

La production de logements neufs est en pleine dépression, et l’année se finira sans doute avec un nombre de logements construits historiquement faible. Il serait surprenant que les performances dépassent les 350.000 unités, ce qui serait historiquement bas. Tout se passe comme si les discours publics faisaient d’ailleurs l’impasse sur le neuf depuis la promulgation de la loi Climat résilience le 22 août 2021 et l’avènement du “zéro artificialisation nette” (ZAN). On sait désormais qu’il faut ne plus créer de nouveaux terrains à bâtir à l’échéance 2050 et en diviser par deux la consommation à l’échéance 2030.

Plus un mot sur les besoins en logements dans les années qui viennent, au moment même où l’on apprend que la natalité française repart à la hausse. L’État s’abstient logiquement de les estimer : aucune étude n’est produite sur le sujet. Le Haut Commissariat au Plan par exemple pourrait recevoir la mission de se livrer à cet exercice d’anticipation. On ne jure plus que par la mobilisation du parc existant vacant. Le chiffre d’1,2 millions de logements vacants à remettre en état pour qu’ils viennent abonder l’offre est avancé, sur le seul fondement de la taxe sur la vacance et sans connaissance intime de la situation de leurs propriétaires. Les moyens et programmes aujourd’hui utilisés, à commencer par le dispositif Denormandie, n’ont pas l’efficacité voulue.À LIRE AUSSIRénovation énergétique : un projet de budget encore trop loin des enjeux

S’agissant de la mutation environnementale de ce parc sur lequel les pouvoirs publics comptent tellement, elle a bien du mal à se déclencher, alors même que les obligations et les incitations de la loi sont déjà à l’œuvre. Les propriétaires bailleurs sont désemparés face aux interdictions qui leur sont faites, d’augmenter les loyers des passoires énergétiques ou encore de pratiquer des compléments de loyer en zone encadrée et bientôt de louer. Les copropriétaires sont confrontés à l’explosion du coût de l’énergie et des copropriétés en nombre sont exposées au risque de cessation de paiement. Elles sont loin pour l’instant de la préoccupation de décider de travaux onéreux, quand bien même ils réduiraient leurs factures énergétiques et valoriseraient leur patrimoine collectif.

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Les aides restent mal connues, les ménages craignent que les outils diagnostiques manquent de fiabilité, l’offre bancaire de financements spécifiques n’est pas encore au rendez-vous et les aides ne réduiront jamais assez le reste à charge, fût-ce avec les allocations prévues par le projet de loi de finances initiale pour 2023. Il ne comporte en outre rien en matière de modernisation de la fiscalité, progrès nécessaire. À l’inverse, l’augmentation de la taxe foncière, corollaire prévisible de la suppression de la taxe d’habitation, va désolvabiliser un peu plus les propriétaires.À LIRE AUSSIImpôts locaux : la taxe foncière ne sera pas la seule à grimper

Le monde HLM quant à lui gronde et a manifesté lors de son récent congrès annuel toute son insatisfaction, entre le coût pour les organismes de l’enchérissement de la rémunération du Livret A et donc des prêts pour la construction sociale et la ponction de 300 millions opérée sur la trésorerie d’Action Logement, l’une de ses composantes les plus dynamiques, faisant suite à d’autres gestes malveillants.

Pourtant, l’accès au crédit qui se ferme, avec un taux d’usure pénalisant les emprunteurs – même après sa hausse du 1er octobre -, l’augmentation des taux d’intérêt et les critères restrictifs du Haut conseil de stabilité financière, condamne un primo-accédant sur deux à rester locataire : les tensions sur le marché locatif vont se renforcer et la soupape de l’acquisition ne fonctionne plus alors qu’elle le faisait depuis vingt ans. C’est au plus mauvais moment que le marché perd de sa vigueur. Les ténors de la transaction ne révèlent pour l’instant que des signaux faibles…mais les acteurs de terrain sentent bien le coup de frein depuis la déclaration de guerre à l’Ukraine, et ses conséquences psychologiques et réelles, les peurs qui empêtrent les ménages et l’inflation galopante.À LIRE AUSSICrédit immobilier : les gagnants de la hausse du taux d’usure… et les emprunteurs toujours refoulés

L’État n’a jamais été confronté à tant de défis simultanés pour le logement, à tant d’hémorragies à juguler, à tant de fronts sur lesquels se battre. On n’entend pas qu’il le réalise. Pourtant ces maux sont évidents. Il est urgent que la politique du logement propose une prescription globale complète pour soigner tous ces maux. Administrer des traitements partiels et impressionnistes ne suffit plus.

ARTICLE 2

Les aides au logement ont perdu 15 milliards depuis l’arrivée d’Emmanuel Macron

Ouest-France André THOMAS. Publié le 24/09/2022

L’Union sociale de l’habitat, qui représente 593 organismes HLM et va tenir son congrès annuel à Lyon le 27 septembre, alerte sur l’évolution des aides au logement.

Au centre d’une bataille idéologique », déplore la présidente, Emmanuelle Cosse (ancienne ministre écologiste du Logement), puisque le Rassemblement national veut les réserver aux Français, les aides au logement sont l’un des outils les plus puissants de redistribution pour les plus modestes. Un cinquième des résidents en France en bénéficient. Parmi eux, le niveau de vie moyen n’est que de 1 190 €, avec un taux de pauvreté

Le budget total des APL en baisse

Mais, au fil des ans, leur financement a été de moins en moins assuré par la Sécurité sociale et de plus en plus par l’État, qui a multiplié les coups de rabot (baisse des APL, des aides à la construction aux offices de HLM, etc.).Depuis l’arrivée au pouvoir d’Emmanuel Macron, la baisse du soutien de l’État au logement a été de 15 milliards d’euros.

Le budget total des APL elles-mêmes est passé de 19,2 milliards d’euros en 2017 à 16 milliards en 2021. Or la moitié des locataires les touchent. Mais, par la révision de certains critères, la part des locataires de HLM dont le loyer dépasse le « plafond » servant au calcul de l’APL, est passée de 40 % en 2000 à 60 % aujourd’hui.null

Or la pénurie de logements et l’explosion de leur coût sont tels que, calcule l’USH, une personne seule avec un enfant et touchant le Smic ne peut se loger en zone « tendue » que dans les HLM qui ont bénéficié des plus fortes aides à la construction. Des aides qui baissent, freinant dangereusement les mises en chantier.