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LOGEMENT. SUITE 3. UNE POLITIQUE PUBLIQUE EN ECHEC ?

REVOIR LE DROIT FONCIER

Une libéralisation de notre droit foncier réduirait considérablement les besoins d’intervention publique dans le domaine, la limitant à des situations d’urgence elles mêmes très raréfiées. Tel est le propos de l’auteur de l’article que venons vous proposons ci contre. ( ARTICLE 2 )

Emmanuelle Wargon avait déclenché la polémique

en déclarant que les maisons individuelles étaient un « modèle d’urbanisation dépassé », menant à une « impasse ».

Depuis, elle a précisé son propos, affirmant qu’elle voulait parler des pavillons en lotissement, « un modèle d’urbanisme des années 1960 et 1970 » qui a trop longtemps favorisé le « sentiment d’isolement » et de « perte de lien social ».

Au cours de sa récente visite à Chevaigné, elle est revenue sur le sujet brièvement. « J’ai mis les pieds dans le plat, de manière plus abrupte que ce que j’avais prévu ».

Après neuf mois de consultation auprès des citoyens, des professionnels et des experts de l’habitat, la ministre du Logement, Emmanuelle Wargon, a présenté le 14 octobre les conclusions du cycle de réflexion “Habiter la France de demain”. Elle a détaillé à Capital les dernières réformes qu’elle mènera d’ici la fin du quinquennat et livre les grandes orientations stratégiques qu’elle souhaite impulser pour la suite. ( ARTICLE 1 )

VOIR nos différentes publications DE METAHODOS.FR
sur ce thème majeur de l’action publique et condition essentielle de prospérité et de bien être des Français:

LOGEMENT. SUITE 2. GRAND OUBLIE DE LA PRESIDENTIELLE ?https://metahodos.fr/2021/10/30/logement-presidentielle/

RADICALISME ANTIPAVILLONNAIRE. LOGEMENT-SUITE 1 https://metahodos.fr/2021/10/30/radicalisme-antipavillonnaire/

AUX FRACTURES TERRITORIALES ET SOCIALES S’AJOUTE L’IDEOLOGIE ANTIPAVILLONNAIRE. https://metahodos.fr/2021/10/28/fractures-territoriales-lideologie-antipavillionaire/

POURQUOI LE LOGEMENT EST-IL SI CHER ? COMMENT EN SOMMES-NOUS ARRIVÉS LÀ ? https://metahodos.fr/2021/09/06/pourquoi-le-logement-est-il-si-cher/

« DE MARSEILLE AUX GILETS  JAUNES  : L’ÉCHEC DE LA POLITIQUE DU LOGEMENT ». POINT DE VUE https://metahodos.fr/2021/09/02/de-marseille-aux-gilets-jaunes-lechec-de-la-politique-du-logement/

Article 1

Comment la ministre du Logement veut inciter les propriétaires à baisser leurs loyers

Écrit par Thomas Chemel Publié le 14/10/2021 Capital

Capital : Le choc de l’offre promis en début de quinquennat par Emmanuel Macron ne s’est jamais produit. Les consultations que vous avez menées avaient-elles pour but de relancer la production de logements ?

Emmanuelle Wargon : la démarche “Habiter la France de demain”, initiée en février et menée collectivement, avait pour but de construire une vision, un projet pour le logement. Il ne s’agissait pas de produire des mesures d’urgence pour répondre aux besoins. ​​Ces mesures d’urgence pour le logement, en réalité, elles ont déjà été identifiées et proposées par la commission présidée par François Rebsamen. Et nous les traduirons d’ailleurs dès cet automne, dans le projet de loi de finances 2022. L’objectif que nous nous sommes fixé avec cette consultation, c’est avant tout de nous projeter dans l’avenir, de proposer des orientations stratégiques. Et, lorsque c’est possible, de prendre des mesures à l’appui. Mais pour cela, il faut disposer d’une vision large, d’ensemble. On ne peut pas se concentrer uniquement sur le logement. C’est également un sujet d’urbanisme, d’aménagement du territoire, de transports, de modes de travail… L’idée, c’est de réfléchir à l’habitat de demain, écologique et désirable, tout en répondant aux besoins.

N’y a-t-il pas une contradiction apparente entre le besoin de construire et la volonté de mieux protéger l’environnement ?

L’enjeu c’est surtout de réussir à dépasser cette opposition, car elle aboutit à un refus des nouvelles constructions. Construire ne veut pas dire bétonner. On peut construire en bois, avec des espaces verts, et ainsi rendre l’habitat agréable et plus respectueux de l’environnement. On peut aussi construire sobre, en mobilisant très peu de terrain. Mais pour cela, il faut accepter de densifier. Là aussi, il faut montrer aux Français qu’il existe des formes denses qui sont très agréables à vivre. Un exemple éclairant : lors d’un déplacement dans le cadre de cette démarche, je me suis rendue à Rennes, où j’ai visité un programme de réhabilitation dans un quartier prioritaire de la politique de la ville. L’opération consistait à rénover des tours HLM implantées sur une dalle, tout en créant des logements supplémentaires. Et l’architecte m’expliquait que la densité initiale du quartier, contrairement à ce qu’on pouvait penser d’un quartier de la politique de la ville, était bien inférieure à celle d’un centre-ville haussmannien. Car entre les tours, il y avait beaucoup d’espaces, mais surtout des parkings, qui n’étaient pas agréables et ne donnaient pas l’impression d’un quartier aéré. Il y a donc parfois un décalage entre la densité réelle et la densité ressentie.

L’acceptabilité des projets passe donc par le confort et la qualité de l’habitat…

Absolument ! Et je suis convaincue que le retour à une construction volontaire en France passe par la qualité des programmes. Qualité environnementale et qualité d’usage. Il est beaucoup plus facile de faire accepter la construction d’un nouvel immeuble aux citoyens si vous bâtissez avec des matériaux durables, avec des appartements traversants, plus lumineux, plus grands et plus volumineux, avec des terrasses à chaque étage et des jardins en contrebas. C’est d’ailleurs l’objet du nouveau référentiel du logement de qualité que je présente et qui s’appuie sur les conclusions de la mission confiée à François Leclercq et Laurent Girometti. Certains des critères de qualité, en plus d’une liste de critères environnementaux, conditionneront d’ailleurs la conservation des taux actuels de la réduction d’impôt Pinel, à compter de 2023. Le décret précisant ces conditions sera mis en consultation publique dans les prochains jours.

Outre la qualité, un des gros enjeux se situe sur les prix des logements, qui progressent encore et toujours. Comment comptez-vous faire pour freiner cette inflation ?

On ne peut pas laisser les prix s’envoler éternellement. Le parc social, le parc de logements intermédiaires et les investissements locatifs privés ne permettent pas d’offrir suffisamment de logements à prix abordables. Il faut donc mobiliser le parc privé existant pour réguler le marché et générer beaucoup plus d’offre à loyers modérés. Pour ce faire, nous allons réformer le dispositif d’investissement locatif “Louer Abordable”. Louer Abordable est un outil qui permet à un propriétaire de bénéficier d’un avantage fiscal lorsqu’il accepte de louer son logement à des prix inférieurs aux prix de marché, à des personnes sous conditions de ressources. En clair, vous louez un peu moins cher à des locataires un peu moins riches, mais vous conservez un rendement comparable grâce à une réduction d’impôt… Et vous faites une bonne action. Le problème, c’est que cet outil est compliqué, qu’il se superpose avec deux autres dispositifs et que ses paramètres, loyers et critères fiscaux, ne sont pas bien calibrés. Si bien que les propriétaires ne s’y retrouvent pas.

Qu’allez-vous changer ?

Nous allons d’abord le simplifier. Ensuite, il faut le rendre plus incitatif. Pour cela, nous allons modifier les plafonds de loyers et les avantages fiscaux pour que, localement, le rendement des propriétaires soit comparable aux rendements observés sur le marché libre. La décote sur les loyers et les réductions d’impôts seront calibrées pour que le dispositif devienne attractif, notamment dans les territoires les plus tendus, dans lesquels ce n’est pas le cas aujourd’hui. Enfin, nous allons communiquer plus largement sur cet outil, afin qu’il soit mieux connu des propriétaires. Cela devrait permettre le retour sur le marché d’un certain nombre de logements vacants et d’inciter certains propriétaires, lorsqu’ils cherchent un locataire, à souscrire au dispositif et ainsi baisser leur loyer.

Vous engagez ces travaux alors que l’élection présidentielle approche à grands pas. Pourquoi ne pas avoir engagé ces réflexions en début de mandature ?

Le temps était nécessaire pour lancer cette démarche. Je l’ai initiée parce que j’ai ressenti le besoin de produire cette vision, de la poser et de la partager avec tous les acteurs. Alors, oui, il y a l’action de court terme, avec la fin de la mandature, et des priorités largement engagées : la construction de 250.000 logements sociaux en deux ans, poussée au maximum, la revalorisation de l’acte de construire, la réforme des attributions HLM, la refonte de Louer Abordable, la poursuite des efforts en matière de rénovation énergétique… On ne peut pas dire que le ministère du Logement ne se réveille que maintenant pour agir. Les réflexions issues d’Habiter la France de demain sont aussi une forme de legs, la vision portée par cette majorité sur l’avenir : comment répondre aux aspirations des Français tout en s’inscrivant dans le défi climatique et environnemental ? Je suis certaine que les ministres qui suivront sauront capitaliser sur cette vision à long terme.

Sur la rénovation énergétique, vous avez renforcé l’effort budgétaire sur MaPrimeRénov’ pour l’année prochaine. Espérez-vous que cette dynamique se poursuive au-delà ?

Nous avons effectivement augmenté l’enveloppe MaPrimeRénov’ de 1 milliard d’euros, ce qui porte le total des crédits budgétaires à 2 milliards d’euros pour l’année 2022. Nous avons donc créé la stabilité qui est demandée par tous les acteurs de la rénovation, avec une base budgétaire qui ne dépend plus des crédits temporaires du Plan de relance. Je ne peux évidemment pas préjuger de ce que fera la prochaine mandature, mais j’ai tendance à penser que, quelle que soit la personne qui sera élue, il y a très peu de risques pour qu’elle remette la dynamique en question.

La Cour des comptes a récemment interpellé votre gouvernement sur l’efficacité énergétique de MaPrimeRénov’, car elle finance dans 85% des cas des travaux mono-gestes. Avez-vous des estimations sur les économies d’énergie réelles générées par le dispositif ?

C’est vrai, les économies d’énergie générées sont un indicateur important de l’efficacité de cette politique. Mais j’attends encore les estimations pour 2020, qui devraient être disponibles d’ici la fin de l’année ou au début 2022. Ce que je peux dire, c’est qu’en 2019, avant même le lancement de MaPrimeRénov’, les aides à la rénovation énergétique ont permis 7,2 térawattheure d’économies d’énergie, soit 50% de plus qu’en 2016. Et mon intuition, c’est que MaPrimeRénov’ va renforcer cette tendance. Car l’aide s’est ajustée sur la qualité des gestes : elle est d’autant plus importante que les travaux permettent des économies d’énergie et de carbone. Par exemple, sur les changements de chauffage, on subventionne beaucoup plus le passage aux granulés de bois, à la géothermie ou aux pompes à chaleur, qui permettent d’agir pour le climat, que le passage au gaz naturel.

Le Haut Conseil pour le Climat recommande néanmoins de supprimer les aides aux gestes individuels pour MaPrimeRénov’ et les certificats d’économies d’énergie. Allez-vous tendre vers cette recommandation ?

Il faut garder à l’esprit que tous les Français ne sont pas prêts à engager une rénovation globale de leur logement. Il faut donc procéder par étapes. Cette année, nous avons ouvert MaPrimeRénov’ pour les rénovations globales. L’année prochaine, elle sera fusionnée avec le programme Habiter Mieux Sérénité de l’Agence nationale pour l’habitat (un dispositif réservé aux ménages modestes, ndlr), ce qui fait qu’il n’y aura plus qu’un seul dispositif pour les rénovations globales. Ensuite, nous passerons à l’étape supérieure à partir de janvier, puisque nous déclenchons “Mon Accompagnateur Rénov”. C’est une offre de service, avec un professionnel agréé chargé de faire des recommandations de travaux personnalisés. Cet accompagnateur est justement destiné à amener les ménages vers des rénovations plus ambitieuses, y compris en proposant des solutions de financement pour ces opérations, qui représentent souvent plusieurs dizaines de milliers d’euros. L’année 2022 sera une année de transition, pour que le service se mette en place, que les ménages identifient des accompagnateurs, etc. Et à partir de 2023, nous serons plus coercitifs, puisque nous rendrons obligatoire le recours à cet accompagnateur au-delà d’un certain montant de travaux ou de subvention. Ce qui veut dire que pour vous attribuer 10.000 euros d’aides, il faudra vérifier au préalable que vous avez un programme de travaux cohérent par rapport à votre logement.

Cela signifie-t-il que les propriétaires seront tenus d’engager les travaux que cet Accompagnateur Rénov’ leur recommande de faire ?

Non, je ne veux pas obliger les gens à faire des travaux. Je pense que cela ne fonctionne pas et c’est la ligne que j’ai toujours défendue. La seule situation dans laquelle on va les y obliger, c’est lors d’une mise en location (avec la future interdiction de location des passoires thermiques, ndlr). Donc non, si vous voulez faire des travaux chez vous et bénéficier d’un montant d’aide important à compter du 1er janvier 2023, vous devrez faire appel à cet Accompagnateur Rénov’, qui vous recommandera peut-être de changer de chaudière, d’isoler les murs et la toiture… Mais vous ne serez pas tenu de réaliser l’intégralité du programme de travaux, si vous estimez ne pas être en capacité de le faire. Ce que nous espérons, c’est que cette offre de service, qui permet aussi de solliciter tous les financements mobilisables, incite certains ménages à aller jusqu’au bout, même étape par étape. Et nous verrons plus tard s’il est nécessaire d’aller plus loin.

Article 2

Logement : Castex propose des solutions qui n’ont jamais marché

Par Vincent Bénard.

Lors du congrès national HLM qui s’est tenu la semaine dernière à Bordeaux, le Premier ministre Jean Castex a, comme tous ses prédécesseurs, fait le constat d’une crise du logement liée à l’envolée des prix de l’immobilier dans les grandes métropoles, et sans la moindre originalité, a promis de saupoudrer quelques millions d’argent-dette pour aider les communes à relancer la construction sociale. Il s’est en outre engagé à faire respecter avec fermeté la loi SRU, qui impose désormais 25 % de logements sociaux par aire urbaine.

Comme à chaque annonce de ce type, d’une banalité si affligeante que lui-même ne semble pas y croire, il ne se trouve personne pour se demander si promettre toujours plus d’une politique qui n’a jamais marché pourrait miraculeusement aboutir à un résultat différent. La réponse est évidemment négative.

LA FRANCE, PAYS DE LA PAUVRETÉ PAR LE LOGEMENT

Pour autant, le problème souligné par Jean Castex est réel. Depuis le début des années 2000, le prix moyen du logement en France a augmenté 70 % plus rapidement que le revenu moyen des ménages, et la situation est encore plus grave dans les métropoles, comme à Paris où le différentiel atteint 150 % (cf figure ci-dessous)

Le résultat de cette flambée affecte d’abord les ménages les plus modestes qui ont vu leur charge de logement exploser lors de la première décennie du nouveau millénaire (Cf figure ci-dessous).

Faute de s’interroger sur les causes profondes de cette hausse des prix, le gouvernement prétend tenter de résoudre ce problème en subventionnant le logement par le biais de la construction sociale.

La tentative est vouée à l’échec : il se construit en France entre 60 et 100 000 logements sociaux logement par an (figure ci-dessous), pour une demande en souffrance de plus de 1,7 million d’unités. Quelques milliers de logements aidés de plus ou de moins sur une année ne feront aucune différence.

LE LOGEMENT SOCIAL N’EST PAS LE BON OUTIL

Rappelons pourquoi le logement social n’est pas un bon moyen d’alléger la charge de logement qui pèse sur les ménages modestes.

Tout d’abord, comme tout produit artificiellement proposé en dessous du prix du marché, il va générer sa propre pénurie : la demande pour de tels logements excédera toujours la capacité des offreurs. Par conséquent, la gestion de la file d’attente pour ces habitations, souvent opaque et entachée de clientélisme politique, conduit d’une part à ne pas nécessairement accorder l’occupation de ces logements à ceux qui en ont le plus besoin, et d’autre part à maintenir dans les lieux des ménages ayant vu leurs revenus augmenter, qui pourraient se loger dans le secteur non subventionné, mais que les organismes HLM veulent conserver car ils sont de bons payeurs.

D’où la demande des organismes HLM d’en faire toujours plus, plutôt que de s’attaquer à la mauvaise adéquation entre leurs objectifs sociaux et l’occupation réelle du parc. En termes de répartition de l’occupation des logements par rapport aux revenus des ménages, le secteur locatif social est largement sous-optimal.

Ensuite, le financement des logements sociaux induit par la loi SRU implique que leur subvention est imputée au compte des opérations privées de construction, ce qui agit comme une taxe cachée augmentant d’autant le prix de l’offre non subventionnée. Il s’ensuit que l’offre de logements neufs privés s’adresse à une classe toujours plus aisée et tend donc à se rétrécir, et que de plus en plus de familles de classe moyenne entrent dans la compétition pour obtenir des logements subventionnés, accroissant ainsi l’effet de pénurie.

Subventionner le logement parce qu’il devient trop cher revient à calmer une maladie avec un mauvais antalgique sans s’attaquer à ses causes profondes, qu’il convient de rappeler.

LE MALTHUSIANISME FONCIER, SOURCE DE TOUS NOS MAUX

Les travaux de l’économiste Joseph Comby à partir des données de l’INSEE montrent que depuis 1997, la composante foncière du prix des logements augmente beaucoup plus vite que le bâti (cf figure ci-dessous)

Voilà qui anéantit la thèse selon laquelle la hausse stratosphérique des prix du logement ne serait due qu’à la baisse des taux immobiliers : si la cause de cette hausse était uniquement financière, il n’y aurait aucune raison pour que les deux principales composantes du prix du logement évoluent de façon tellement différenciée. Si le foncier augmente bien plus vite que le bâti, c’est que les contraintes qui s’exercent sur le foncier ne sont pas les mêmes.

De fait, malgré la flambée actuelle des prix du logement, on n’observe aucun choc d’offre : il se construit entre 4 et 6,5 logements pour 1000 habitants par an en France, contre plus de 10 au début des années 1970, notre âge d’or de la construction.

Que s’est-il passé depuis ?

L’État a empilé des lois rendant de plus en plus difficile la libération de foncier en vue de construire des logements. Si la loi d’orientation foncière de 1967, mère de l’actuel Code de l’urbanisme, laissait aux développeurs quelques moyens de contourner certaines rigidités, ces possibilités ont été réduites considérablement depuis 2000 par les lois SRU (Gayssot), puis Grenelle de l’environnement (Borloo), puis ALUR (Duflot) qui ont mis le foncier constructible sous éteignoir, au prétexte de lutter contre l’étalement urbain, promu bien à tort comme cause de tous les maux environnementaux touchant nos villes et nos campagnes.

Et alors que Jean Castex se retrouve à promettre de l’argent qu’il n’a pas pour tenter de réduire le prix du logement, son gouvernement fait inscrire dans la loi Climat et Résilience du 24 août de cette année un objectif de réduction de 50 % du rythme de viabilisation (on dit artificialisationquand on veut dénigrer le phénomène) de terrains par les collectivités pour leurs projets de logement ou d’équipements divers d’ici 2030, et un objectif de zéro artificialisation nette en 2050. La crise de la disponibilité foncière n’est pas prête de se résoudre.

« Dieu se rit des hommes qui déplorent les effets dont ils chérissent les causes »,  écrivait Bossuet. Malheureusement, contrairement à Dieu, les ménages modestes n’ont pas les moyens d’en rire, et il faut s’attendre à une poursuite de la hausse des prix du logement, subventionné ou pas, dans les trois décennies à venir.

COMMENT ÉCONOMISER DES MILLIARDS D’INTERVENTIONS PUBLIQUES INEFFICACES ?

De récents travaux publiés par l’IREF montrent que si nous n’avions pas promulgué tant de lois empêchant de libérer facilement du foncier constructible, chaque logement coûterait de 20 à 45% de moins à l’achat, soit plusieurs dizaines de milliers d’euros en moins.

Compte tenu du nombre de transactions annuelles et de leur prix moyen, on peut estimer à plus de 50 milliards d’euros le transfert de richesse ainsi opéré entre ceux qui entrent sur le marché immobilier et ceux qui peuvent profiter de la manne providentielle du foncier qui augmente sans effort. C’est plus que la somme de toutes les politiques publiques soi disant en faveur du logement, de l’ordre de 42 milliards annuels.

Quels que soient les coûts environnementaux imputables à l’étalement urbain (et le rapport de l’IREF montre sans ambiguïté qu’ils sont très exagérés), ils ne valent pas qu’on impose une telle surcharge financière aux ménages, précipitant nombre d’entre eux dans la pauvreté. Nous devons en finir avec notre malthusianisme foncier, et adopter ce que les Anglo-saxons appellent un droit des sols réactif laissant majoritairement aux propriétaires le soin de définir ce qu’ils veulent faire de leur logement ou de leur terrain.

Cela ferait baisser d’un bon tiers le prix de tous les nouveaux logements, et par effet rebond, permettrait au logement ancien de tenir le rôle actuellement dévolu au logement social, sans que la collectivité n’ait à y engloutir autant de fonds. Une telle politique créerait à zéro frais un parc social de fait par rotation de l’occupation du parc, les familles libérant les logements les moins cotés au fur et à mesure de leur parcours ascensionnel dans le logement.

Les bienfaits économiques d’une telle libéralisation ne s’arrêteraient pas là. En effet, le logement cher est aussi une barrière au recrutement dans les métropoles tendues, de nombreux emplois de qualification moyenne ne pouvant trouver preneur car les profils adéquats ne sont pas disposés à payer les coûts du logement afférents à leur emplacement. Les ménages pourraient donc, grâce à une mobilité résidentielle améliorée, augmenter leurs revenus.

Logements moins chers, revenus en hausse, économie plus florissante : une libéralisation de notre droit foncier réduirait considérablement les besoins d’intervention publique dans le domaine du logement, la limitant à des situations d’urgence elles mêmes très raréfiées. Et nos Premiers ministres pourraient faire l’économie d’annonces-spectacle mettant en scène un État providence dispensant toujours les mêmes vieilles recettes, toujours sans succès, et sans plus y croire.

Sources :

L’ensemble des chiffres et figures de l’article sont issus du rapport (résumé, rapport pdf) rédigé par l’auteur et publié par l’IREF (Institut de Recherche Économique et Fiscale), intitulé « La lutte contre l’étalement urbain, une obsession politique irrationnelle, économiquement ruineuse, socialement préjudiciable, et environnementalement inutile ».

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